Door Hans van Brakel, TDD-adviseur

C2N maakt regelmatig deel uit van een team specialisten die namens een koper een due diligence uitvoeren op een vastgoedobject dat in de verkoop staat. Onze inbreng betreft de Technical Due Diligence (TDD) waarbij we de bouwkundige en installatietechnische onderdelen tegen het licht houden. 

Naast een visuele inspectie van het gebouw, besteden we de nodige aandacht aan het vastgoeddossier om onder meer vast te stellen of het gebouw voldoet aan wet- en  regelgeving, brandveiligheid, gebruik en onderhoud, gebreken en reparaties, de verwachte resterende levensduur van onderdelen, geplande ingrijpen om te blijven voldoen aan nieuwe wet- en regelgeving, met name op het gebied van duurzaamheid. 

Om die controle goed te kunnen uitvoeren dient het technische deel van dossier ten minste te bevatten:

• De bouwvergunning(en), inclusief alle bijlagen en correspondentie van het bevoegde gezag.

• Verplichte keuringen en certificaten voor de brandmeld- en ontruimingsinstallatie, sprinklerinstallatie, brandslanghaspels, poederblussers, brandwerende (zelfsluitende) deuren, bedrijfsdeuren, liftinstallatie(s), gevelbewassingsinstallatie.
• Een geldige NEN-3140 inspectie van de elektrische installatie.
• Een legionellabeheersplan, met verplichte periodieke inspecties.
• Een energielabel
• Eventuele duurzaamheidslabels.
• Onderhoudscontracten, onderhoudshistorie en een overzicht van klachten die zich de afgelopen 2 jaar hebben voorgedaan. Welke onderdelen zijn vervangen en welke onderdelen op de nominatie staan om binnen afzienbare periode te worden vervangen.
• Geplande (ver)bouwactiviteiten.
• Demarcatielijst waaruit blijkt welke bouw-/installatiedelen van de eigenaar van het pand zijn c.q van de huurder, en hoe de verantwoordelijkheid qua onderhoud is geregeld
• Van toepassing zijnde garanties.
• Een NEN-2580 meetcertificaat.
• Revisietekeningen: bouwkundig, constructief en installatietechnisch.
• Maximaal toelaatbare nuttige vloerbelastingen.

• Het is een lange lijst, die nog uitgebreid kan worden met zaken die ook juridisch van belang zijn zoals eigendomsverhoudingen, huurcontracten en kadastrale gegevens van het vastgoedobject. Of gegevens die tot het milieutechnisch onderzoek behoren zoals een asbestinventarisatie en bodemonderzoeksrapport.

Een vastgoeddossier is zelden compleet. Ontbrekende gegevens vragen we via een Q&A op bij de verkopende partij. Na ontvangst van documenten en antwoorden completeren we onze TDD-rapportage, waarin we aangeven welke relevante documenten ontbreken en welke risico’s daarmee gepaard gaan. 

Een koper kan besluiten deze risico’s te vertalen in een korting op de aankoopsom. Vandaar de titel van deze blog.